Wil je je oriënteren op het kopen van een huis? Wees dan goed voorbereid. Het maakt niet uit waar of dat je alleen of samen iets koopt, de stappen om een woning te vinden zijn altijd hetzelfde.
Stap 1: Bedenk en bespreek je wensen
Een zoektocht naar elke woning, maar in het bijzonder een koopwoning, start altijd met het bedenken van je eigen wensen. Maak hierbij onderscheid tussen must-have’s en nice-to-have’s. Bedenk dat een koopwoning financieel het beste is wanneer je deze 7 jaar aanhoudt. Stem je wensen hier dus op af. Denk je aan kinderen over 5 jaar? Dan is het bijvoorbeeld verstandig om te zoeken naar een woning met een extra slaapkamer die je nu misschien als werkkamer kunt gebruiken. Wanneer je een woning samen koopt zorgt het voor veel rust door deze wensen goed te bespreken, op te schrijven en wellicht tijdens het proces aan te passen. Denk ook aan wensen zoals de locatie, een buitenruimte of (ruimte voor een) gerenoveerde keuken. Noteer bijvoorbeeld dat een tweede slaapkamer een nice-to-have is, maar een buitenruimte zoals balkon, dakterras of tuin, een must-have.
Stap 2: Ga naar de hypotheekadviseur, tenzij je geen hypotheek nodig hebt
Wellicht komt deze stap voor velen eerder dan ze hadden verwacht, maar het is erg belangrijk om na je wensenlijst direct naar de hypotheekadviseur te gaan. Het intakegesprek is bij de meeste gratis. Wees hierbij goed op de hoogte van je financiële informatie: Hoeveel verdien jij, en eventueel je partner? Hoeveel spaargeld kun je vrij maken? Kunnen er ouders bijspringen? Al deze informatie is cruciaal voor een berekening bij de adviseur. Met het opgegeven budget kun je op pad gaan.
Deze stap kun je overslaan waneer je geen hypotheek nodig hebt, bijvoorbeeld omdat je vanwege een erfenis of eigen bedrijf voldoende liquide middelen hebt om een huis te kopen. In dit geval weet je direct hoeveel je kunt bieden. Wees er van bewust dat elk geldbedrag met de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) bij de notaris op herkomst moet worden verantwoord.
Stap 3: Ga op zoek en maak je zoektocht kenbaar
De meesten starten hun zoektocht op Funda. Eigenlijk is dat een prima plek. Zeker met je budget in het achterhoofd in combinatie met jouw wensen en locatie krijg je hier een goed beeld van de markt. Wees er van bewust dat het om vraagprijzen gaat, afhankelijk van de regio wordt het overgrote deel boven de vraagprijs verkocht. Kijk dus naar woningen die niet direct op je maximale budget geprijsd zijn. Het is in Amsterdam bijvoorbeeld niet ongebruikelijk dat er een ton wordt overboden. Als je een passende woning vindt, moet je snel aan de slag. De verkoopmakelaar van dienst wordt altijd genoemd bij de advertentie. Bel deze op om een bezichtiging te plannen. Bezichtigingen raken ook snel vol in een oververhitte markt, in het bijzonder bij huizen onder de €700.000,-. Wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Check Funda ’s ochtends en bel direct bij interesse voor een bezichtiging. Zorg ervoor dat zoveel mogelijk mensen in je omgeving weten dat je op zoek bent naar een woning, wat je wensen zijn en in welke prijsklasse. Soms kan het netwerken je een voorsprong geven, omdat een woning via gunning op je pad komt, waardoor je de concurrentie voor kunt zijn en er geen biedingsproces aan te pas komt.
Optie: de aankoopmakelaar
Je kunt er ook voor kiezen om een aankoopmakelaar in de arm te nemen. Dit kost meer geld (zonder hypotheek) maar vergroot jouw kansen op de woningmarkt. Een aankoopmakelaar weet eerder wat er aankomt dan dat ze op Funda staan. Sommige huizen komen nooit op Funda maar worden direct uit het netwerk van de makelaar verkocht.
Stap 4: Bezichtigen, bezichtigen, bezichtigen
Het is verstandig om een aantal woningen te bezichtigen, ook als je het niet helemaal zeker weet. Je krijgt hierbij meer bagage om te vergelijken en zo in te schatten of een woning een buitenkans of duurkoop is. Het gaat vaak om een aantal dagen per woning met een aantal tijdopties. Door je reisbewegingen is het vaak een tijdsintensieve periode, in het bijzonder als je buiten je huidige stad of regio op zoek bent. Wees niet bang om veel vragen te stellen aan de verkoopmakelaar of om alle deuren of kasten open te trekken. Als je een aankoopmakelaar hebt, gaat deze vaak ook mee en stelt hierbij ook vragen.
Stap 5: Bieden! Minder spannend dan het lijkt
De woning voldoet aan je eisen en past binnen je budget. Tijd om een openingsbod te doen! Bieden voelt vaak best spannend. Het voelt alsof je het huis al hebt. Wees er echter bewust van dat elk huis vaak een aantal biedingen krijgt en de kans dus groter is dat jouw bod het niet wordt, dan wel. Ook na het uitbrengen van een bod kun je andere huizen bezichtigen en meerdere biedingen tegelijkertijd doen. Een aankoopmakelaar kan helpen met een goed openingsbod, maar dit kan je zelf ook. Je kunt bijvoorbeeld bij het Kadaster rapporten opvragen van transactieprijzen in het postcodegebied. Je kunt ook bij verkochte woningen in de buurt het biedlogboek opvragen bij verkoopmakelaars. Zo krijg je een goed beeld van wat marktconform is. Een te laag bod wordt niet aangenomen, maar te veel bieden is zonde, want je krijgt niet meer hypotheek dan de taxatie van de woning. Overbieden komt dus met een zeker risico om meer uit eigen zak te betalen.
Net zo belangrijk: de voorwaarden
Bieden op een huis gaat niet alleen over de prijs. Ook de voorwaarden zijn ontzettend belangrijk. Deze lijst is afkomstig van NVM.nl. Een aantal veelvoorkomende voorwaarden zijn:
- De opleverdatum: Na het tekenen van de koopacte, ontstaat er nog weleens onenigheid over de opleverdatum, waardoor de koop alsnog afketst. Door hier al bij het bod op in te spelen voorkom je gedoe achteraf. Het kan bijvoorbeeld fiscaal gunstig zijn om een woning in het nieuwe of oude boekjaar over te dragen.
- De geldigheidsduur van het bod: Door middel van deze voorwaarde, kun je proberen wat druk achter de reactie van de verkoper te zetten.
- De overname van roerende zaken Als je bij de koop bepaalde roerende zaken wilt overnemen, zoals keukenapparatuur of witgoed, kun je ervoor kiezen deze direct in het bod mee te nemen. Doe je dit niet, kun je hier vaak ook na het tekenen van de koopakte nog over onderhandelen.
Naast deze voorwaarden kunnen ook verschillende ontbindende voorwaarden van belang zijn:
- Financiering: Door middel van deze voorwaarde regel je dat je kosteloos van de koop kunt afzien, als je voor een bepaalde datum geen hypotheek kunt krijgen. Dit kan gelden voor de gehele aankoopsom, of voor een gedeelte ervan.
- Financiering met NHG Deze voorwaarde is vergelijkbaar met de normale ontbindende voorwaarde financiering. Echter, gaat het hier om een hypotheek met een NHG-garantie. Deze garantie kan o.a. zorgen voor een lagere hypotheekrente.
- Bouwkundige keuring Overweeg je een bouwkundige keuring? Dan kan deze ontbindende voorwaarde van belang zijn. Hiermee regel je namelijk dat de koopakte ontbonden kan worden als uit het bouwkundig rapport blijkt dat kosten voor direct noodzakelijk herstel boven een bepaald grensbedrag komen.
- Vergunning Wil je een huis verbouwen, dan kan je daarvoor afhankelijk zijn van een vergunning. Als de verbouwing een essentieel onderdeel van je koop is, doe je er goed aan om de ontbindende voorwaarde vergunning op te nemen. Met deze voorwaarde kun je nog van de koop afzien als je de vergunning niet rond krijgt.
- De NVM-No risk clausule Met deze clausule kun je van de koop afzien als je jouw eigen woning niet verkocht krijgt.
Onderhandelen – of andere vormen
Heb je geluk, dan wordt het bod meteen geaccepteerd. Maar in de meeste gevallen doet de verkoper een tegenbod. Op dat moment ben je in onderhandeling. Dat kan een paar dagen duren, tot beide partijen het eens worden over de koopprijs van de woning en de voorwaarden (of duidelijk is dat ze er niet uitkomen). Kiest de verkoper voor verkoop bij inschrijving, dan is onderhandelen niet mogelijk. Alle bieders kunnen slechts eenmalig een ultiem eindbod doen. Deze dien je voor een bepaalde datum en tijd in bij de verkopend makelaar of notaris, in een gesloten envelop (tegenwoordig kun je jouw bod ook steeds vaker mailen).
Zodra koper en verkoper het eens zijn geworden en er een akkoord op het bod is, maakt de verkoopmakelaar de koopakte op. Vervolgens heb je als particuliere koper nog drie dagen bedenktijd. Na deze drie dagen kun je alleen nog van de aankoop afzien op basis van de ontbindende voorwaarden. Om deze reden is bieden minder spannend dan het lijkt.
Stap 6: Bouwtechnische keuring, taxatie en notaris kiezen
Een bouwtechnische keuring is niet wettelijk verplicht maar zeer verstandig. Je kunt dit opnemen in je biedingsvoorwaarden of gedurende de bedenktijd laten verrichten. Stem dit af met de verkoopmakelaar. Je ontvangt een zeer uitgebreid rapport van de staat van de woning, waarbij er onderscheid wordt gemaakt tussen acute zaken en zaken voor later. Handig dus om te hebben wanneer je er woont, of om de koop te ontbinden wanneer het acute bedrag te hoop is. Dit kost gemiddeld €350,-
Een taxatie is verplicht waneer je een hypotheek neemt. Je kunt maximaal een hypotheek krijgen op het getaxeerde bedrag. Wanneer je bijvoorbeeld €500.000 hebt geboden, maar de taxatie komt op €450.000 moet je als koper €50.000 zelf betalen. Ontbindende voorwaarden kunnen je hiertegen beschermen. Een taxatie kost gemiddeld €750,-
Als koper mag je ook de notaris voor de overdracht kiezen. Vraag hierbij offertes op bij notarissen in de buurt. Als koper betaal je deze kosten. Notariskosten zijn gemiddeld tussen de €1.000,- en €2.000,-.
Stap 7: Tijd voor de sleutels! Naar de notaris
Op de met de verkoper afgesproken overdrachtsdatum ga je naar de notaris. Dit is het moment van de sleuteloverdracht. Vóór deze dag moet het volledige bedrag op de rekening van de notaris staan. Dat is eventueel het deel van de hypotheekverstrekker en je eigen bijdrage. Zoals eerder geschreven moet je eigen bijdrage altijd worden verantwoord, eveneens als giften. Op dit moment teken je ook de hypotheekakte en mocht je vanaf dit moment gaan samenwonen is het handig om op dit moment ook een samenlevingsovereenkomst vast te leggen.
Overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting is een belasting op de overdracht van ontroerde zaken. Maar let op! Als je tussen de 18 en 35 jaar bent en je eerste woning koopt, kun je hiervoor vrijgesteld worden. Dit is tot een bedrag van €525.000,-. (2025). Wanneer je geen vrijstelling kunt krijgen betaal je als particulier 2% van de som.
Stap 8: Praktische verhuiszaken
Je hebt de sleutels. Van harte gefeliciteerd met jouw koopwoning. Anders dan bij een huurwoning moet je alles zelf regelen. Denk hierbij aan het volgende:
- Inschrijving bij de gemeente op de overdrachtsdatum
- Verzekeringen; denk aan een opstalverzekering, inboedelverzekering, Overlijdensrisicoverzekering, enzovoorts.
- Energieleverancier
- Waterschap
- Internet/TV
- Adreswijzigingen doorgeven
Dit was een bondige introductie voor het kopen van een huis. Uiteraard zijn er tal van situaties die afwijken van de norm en is elke situatie weer anders. Wees er van bewust dat er veel vakmensen zijn die je hierbij goed kunnen adviseren, zoals een hypotheekadviseur en aankoopmakelaar. Je staat er niet alleen voor. De belangrijkste stap is om te beginnen met jouw oriëntatie en contact te leggen met deze vakmensen.
Succes!